La loi Pinel est un dispositif ayant vocation à défiscaliser dans le cadre de l’investissement dans l’immobilier locatif. Ceci à hauteur de 12%, de 18% ou de 21%. La réduction d’impôt est alors fonction de la durée d’engagement, allant de 6 ans à 12 ans. Ce dispositif ayant connu un franc succès, son renouvellement pour 2018 a été attendu par bon nombre d’investisseurs. Certes la loi Pinel a bel et bien été reconduite, mais certaines conditions d’éligibilité ont fait l’objet d’une révision, dont le zonage.
Rappel : l’importance du zonage dans ce type d’investissement
Le but de la loi Pinel est de rendre plus accessible l’immobilier locatif, en particulier aux habitants des secteurs tendus. C’est pourquoi, le loueur doit impérativement respecter certains plafonds fixés par la loi. Il s’agit des plafonds de loyers (fixés par rapport à la zone) et celui des revenus du locataire.
Par conséquent, le Ministère de la cohésion du territoire a tracé un zonage, après avoir pris en compte le nombre d’habitants par commune. Les villes les plus fortement peuplées sont celles qui sont les plus confrontées aux problèmes liés au logement. Ainsi, les communes en région parisienne ont été placées dans la zone A Bis, celles des grandes métropoles dans la zone A et celles des villes de plus de 250 000 habitants dans la zone B1. La zone B2 correspond aux communes à densité démographique intermédiaire. Le reste du territoire appartient à la zone C.
Le zonage rectifié
En 2017, toutes ces zones ont été éligibles à loi Pinel, excepté la zone C. Pourtant, cette dernière devenait également éligible vers le milieu du semestre 2017, sans qu’aucun décret n’ait pourtant paru. Ce qui a provoqué certaines polémiques, dans la mesure où le dispositif perd de son intérêt. Puisque même les propriétaires des biens situés dans les communes très faiblement peuplées pouvaient alors investir tout en profitant des mêmes avantages fiscaux.
Par conséquent, les mesures correctives ont été prises : la rectification du zonage pour 2018. Désormais, les zones éligibles sont uniquement les zones A Bis, A et B1.
Attention aux pièges
Si la loi Pinel présente de nombreux avantages, il n’en est pas moins qu’elle soit à l’origine de certains pièges cachés.
Le bien est neuf, et peut être loué aux membres de la famille de l’investisseur. Ce sont certes les principaux avantages du Pinel. Pourtant, ces atouts deviennent vite des inconvénients pour les cibles auxquelles s’adresse réellement le dispositif. Celui-ci a été implémenté dans le but de faciliter l’accès à l’immobilier neuf. Primo, les loueurs privilégieront toujours leurs ascendants ou leurs descendants, au détriment des locataires ordinaires. Secundo, l’immobilier neuf n’est pas toujours à la portée des locataires à faibles revenus. Vu sous cet angle, la loi Pinel se révèle comme étant en quelque sorte un dispositif très sélectif.
Par ailleurs, les promoteurs immobiliers fixent toujours leurs prix 20% plus cher par rapport à l’immobilier neuf classique. Ce, sachant qu’il fera l’objet d’une éventuelle défiscalisation. Ce qui va éroder le rendement de l’investissement puisque le gain d’impôt bénéficié par l’investisseur est en partie pompé par la différence de prix susmentionnée. Il est donc conseillé de bien savoir négocier le prix du bien avant son acquisition. En résumé, ne pas se laisser séduire par les programmes Pinel proposés par les promoteurs, et bien étudier les plus et les moins par rapport au prix d’acquisition et aux frais y afférents.
Pour conclure, investir sous la loi Pinel requiert d’analyser toutes les informations possibles afin de débusquer les pièges, depuis le choix de la zone éligible jusqu’à celui de l’immobilier proprement dit. Pour cela, faites-vous conseiller par les experts sur euodia.fr.
